REIT di Malaysia: apa itu dan cara berinvestasi

Dana investasi real estat (real estate investment trust/REIT) memungkinkan para investor kecil untuk membeli real estat retail, komersial, dan mewah, seperti hotel dan pusat perbelanjaan, dengan harga yang wajar. Ada banyak alasan untuk mempertimbangkan membeli dana investasi real estat di Malaysia.

Apa itu dana investasi real estat?

Dana investasi real estat (real estate investment trust/REIT) adalah saham di perusahaan yang memiliki dan mengelola real estat komersial dan terdaftar di bursa saham Bursa Malaysia. Properti retail, perkantoran, pertanian, industri, dan properti campuran termasuk dalam dana investasi real estat. Seperti unit trust, REIT berupaya berpartisipasi dalam berbagai bisnis real estat dengan mengumpulkan dana dari banyak investor.

Oleh karena itu, para pemegang saham REIT menerima pembayaran dividen secara triwulanan atau setengah tahunan. Komponen utama dari pembayaran dividen adalah sewa yang dikumpulkan dari properti di bawah kendali REIT, biaya untuk manajemen properti, dan profit dari operasi komersial di properti tersebut.

Namun, REIT juga dihadapkan pada risiko, seperti fluktuasi pasar dan penurunan perekonomian, yang dapat memengaruhi nilai properti dan pendapatan sewa.

Faktor yang memengaruhi industri REIT

Banyak kekuatan eksternal yang memengaruhi pasar real estat pada umumnya dan REIT khususnya. Tetap mengikuti informasi pasar dan trend terkini sangat penting untuk membuat keputusan investasi yang cerdas di industri ini.

Berikut adalah enam faktor yang dapat memengaruhi industri REIT.

• Dana investasi real estat mempertimbangkan tingkat suku bunga saat ini dengan hati-hati. REIT bergantung pada leverage untuk mendapatkan pendapatan yang lebih tinggi. Oleh karena itu, ketika tingkat suku bunga di suatu negara berubah, profit yang diperoleh oleh para investor juga berubah.
• Dana investasi real estat sensitif terhadap kondisi perekonomian. Akibat pengurangan belanja konsumen dan aktivitas perusahaan, permintaan untuk properti komersial, termasuk pendapatan sewa dan nilai properti, dapat menurun selama penurunan perekonomian.
• Kinerja REIT sebagian besar ditentukan oleh naik turunnya pasar real estat. Margin profit pada dana investasi real estat rentan terhadap perubahan hasil sewa dan nilai properti yang disebabkan oleh kelebihan pasokan atau penurunan pasar.
• Tindakan pemerintah, seperti perubahan undang-undang perpajakan, memengaruhi industri ini. REIT mengandalkan kebijakan pajak yang menguntungkan dan lingkungan regulasi yang baik untuk menarik dan mempertahankan para investor.
• Perubahan populasi, urbanisasi, dan pilihan gaya hidup dapat memengaruhi permintaan untuk berbagai jenis properti. Misalnya, REIT di industri perawatan kesehatan dan hunian lansia dapat melihat peningkatan permintaan akibat populasi yang menua.
• Disrupsi teknologi terhadap model real estat konvensional dapat menciptakan peluang bagi dana semacam ini untuk meningkatkan pengelolaan properti, keterlibatan penyewa, dan efisiensi operasional. Misalnya, ruang logistik dan gudang menjadi lebih diminati akibat pertumbuhan belanja secara online.

Keuntungan berinvestasi dalam REIT

Bentuk investasi ini memiliki beberapa keuntungan.

• Anda tidak memerlukan modal yang besar.

REIT ideal untuk para investor pemula. Investasi minimum yang diperlukan untuk mencoba REIT adalah 100 RM. Misalnya, pertimbangkan Amanah Harta Tanah PNB (AHP) REIT. Satu unit terdaftar di Bursa Malaysia seharga 0,75 RM, sehingga biaya berinvestasi dalam REIT terjangkau. Bursa Malaysia telah menetapkan pembelian saham minimum sebesar satu lot, atau 100 unit.

• Anda tidak perlu khawatir tentang diversifikasi portofolio Anda.

Dana investasi real estat menyediakan diversifikasi lintas industri, sehingga memungkinkan para investor untuk melakukan hedging terhadap fluktuasi pasar di sektor mana pun dengan portofolio yang terdiversifikasi di bidang properti perkantoran, retail, industri, dan perhotelan. Misalnya, portofolio yang berinvestasi dalam properti Sunway REIT mendiversifikasi posisinya di berbagai properti dan belahan dunia.

• Mudah dikonversi menjadi uang tunai.

REIT adalah aset yang likuid dan terdaftar di Bursa Malaysia. Oleh karena itu, REIT adalah opsi investasi yang bijaksana. Anda bisa dengan cepat mengubah dana Anda menjadi uang tunai dengan aset yang likuid. Anda tidak harus melalui banyak tahapan, cukup konversi saham REIT Anda menjadi uang tunai dalam waktu kurang dari 24 jam. Anda juga dapat menjual unit secara online dengan cepat dengan satu klik tombol. Namun, ingat bahwa Anda mungkin akan mendapatkan uang sesuai dengan jumlah yang Anda jual.

• REIT mendapatkan perlakuan pajak yang menguntungkan.

Akuisisi dan transfer properti tidak dikenakan pajak untuk REIT Malaysia. REIT di Malaysia bebas dari bea materai saat mengakuisisi properti. Saat melepaskan aset, REIT tidak harus membayar Pajak Keuntungan Properti Nyata (Real Property Gains Tax/RPGT). Dua keringanan pajak ini membantu para investor dan pemegang saham menghemat uang.

Kerugian berinvestasi dalam REIT

Jenis investasi ini memiliki beberapa kerugian.

• Ada siklus pasar properti.

Naik turunnya pasar real estat menentukan seberapa baik kinerja REIT. Penurunan hasil sewa dan nilai properti yang disebabkan oleh kelebihan pasokan atau penurunan pasar dapat memengaruhi keuntungan REIT.

• Anda mungkin harus membayar pajak penangguhan.

Tidak seperti tetangga kita di Singapura, ada pajak penangguhan untuk pemegang unit individu pada dana investasi real estat di Malaysia. Manajemen REIT harus menangguhkan pajak atas distribusi dividen sesuai dengan profil investor, yang bergantung pada apakah investor adalah warga negara Malaysia atau asing, individu atau perusahaan, atau kendaraan investasi kolektif. Sementara itu, distribusi kepada individu nonresiden nonindividu dikenakan pajak penangguhan sebesar 10% di Singapura.

• Tidak ada jaminan pengembalian.

Profit investor bergantung pada kinerja pasar properti, meskipun REIT menjamin pendapatan tetap. Ambil contoh Mid Valley. Jika kinerjanya buruk akibat pembeli dan penyewa yang lebih sedikit, harga satuan IGBREIT akan turun.

Misalkan Anda merasa bahwa nilai saham REIT menurun. Dalam kasus tersebut, Anda bisa selalu menjualnya, tidak seperti investasi properti tradisional. Anda dapat mengalami kesulitan menemukan pembeli untuk properti Anda jika tidak memberikan banyak profit atau tidak berada di lokasi yang diinginkan.

Cara berinvestasi dalam REIT di Malaysia

Membeli saham di dana investasi real estat seperti membeli saham lainnya. Sehingga trading, pembayaran, dan penyelesaian yang sama diperlukan untuk REIT.

Oleh karena itu, sebelum memutuskan jumlah yang ingin Anda investasikan, Anda harus membuka akun trading dan CDS. Akun ini akan merekam transaksi Anda dengan saham tersebut.

Ikuti langkah dasar ini untuk memulai investasi.

1. Pilih perusahaan broker. Anda dapat menemukan perusahaan broker yang tepat dengan mengunjungi situs web Bursa Malaysia. Pilih broker yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.
2. Buat akun trading dan akun CDS. Silakan buat janji untuk membuka akun tersebut dengan broker Anda setelah Anda memilih salah satunya. Praktik standarnya adalah meminta bukti identitas dan salinan laporan bank terbaru Anda. Selain itu, broker Anda akan memberikan pelatihan tentang cara menavigasi platform untuk trading secara online.
3. Tambahkan dana ke akun trading Anda. Butuh beberapa hari untuk membuka akun. Anda dapat mendanai akun platform online trading Anda setelah diaktifkan. Kontribusikan sesuai dengan kemampuan finansial Anda.
4. Akhirnya, mulai berinvestasi. Setelah akun trading Anda memiliki dana yang cukup, Anda dapat menggunakan platform online trading untuk membeli dan menjual saham di Bursa Malaysia.

Perusahaan dana investasi real estat teratas di Malaysia

Sunway REIT, AmanahRaya REIT, dan Aqar Healthcare REIT termasuk di antara empat belas dana investasi real estat di Malaysia. Tujuh dari perusahaan ini telah menerima dana, dengan sepuluh menerima investasi Seri A+.

Kesimpulan akhir

• Perusahaan dana investasi real estat menawarkan titik masuk yang terjangkau ke pasar real estat, memungkinkan para investor untuk memulai dengan modal yang minimal. Perusahaan ini memberikan keseimbangan yang baik antara keamanan, profit, dan potensi pasar saham negara untuk berkembang.
• REIT mendiversifikasi investasi di berbagai jenis properti, yang membantu mengurangi risiko terkait fluktuasi pasar. Selain itu, unit REIT sangat likuid, sehingga memungkinkan para investor untuk dengan mudah mengubah kepemilikan mereka menjadi uang tunai melalui platform online trading.
• Dana investasi real estat dikenal karena aliran pendapatan yang konsisten melalui pembayaran dividen reguler, biasanya berkisar antara 5% hingga 7% per tahun. REIT Malaysia juga menikmati keringanan pajak pada akuisisi dan pelepasan properti, yang meningkatkan profitabilitas dan distribusi kepada para investor.
• Fluktuasi tingkat suku bunga, kondisi makroekonomi investasi, perubahan siklus properti, perubahan undang-undang, perubahan demografi, perubahan teknologi dan banyak ancaman lainnya seharusnya membuat para investor waspada terhadap REIT. Mengetahui risiko dari investasi perusahaan trust akan membantu Anda memilih arah yang tepat dalam berinvestasi.